关于50余楼盘业主“集体断供”事件的法律分析

关于50余楼盘业主“集体断供”事件的法律分析

近日有媒体报道河南、湖南等15省份超50个楼盘业主集体发声明，称若楼盘无法复工将停止还贷。引发广泛讨论，笔者就该事件从法律角度进行分析，以下观点仅为个人观点。一、贸敏友行然集体停止还贷，可能会对个人征信产生不良影响，维权亦应当注重方式方法。由于购房者与开发商所签订的系商品房买卖合同，与银行签订的是贷款合同，虽然开发商违约导致合同可能存在法定解除的情形，但是贸然停止还贷，则有可能对银行发生违约，在这种情况下，购房者可能面临银行的起诉进而影响个人征信记录，法律风险较高。二、对类似案件，最高院过往生效判例的态度不支持由购房者承担过多不合理责任。而因开发商违约导致楼盘复工、交房无望的情形下，单方面要求购房者为一栋无法交付的房屋继续还贷，也明显不符合常理长情。针对此类案件，最高人民法院曾作出过(2019)最高法民再245号民事判决书，该案与当前“集体断供”情形较为相似。最高人民法院的主要裁判要点总结如下：1.在商品房按揭贷款商业模式下，应当充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的联系程度和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房桥哗人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。2.商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。3.商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，属于不合理加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。可见，若开发商原因导致楼盘无法交付，则属于合同出现法定解除事由，而合同一旦解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条告迅第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房者有权要求开发商返还已支付的购房款，且购房者不承担返还担保贷款的义务。三、开发商未合法管理预售款的责任问题。笔者认为针对这类事件需要客观区分开发商资金链断裂究竟是受到市场经营风险影响还是由于房企未依法依规妥善管理预付款所致。前者系正常市场风险，不可归责于开发商，购房者亦应当承担交易风险，按约还贷。若属于后者，则购房者不应当继续还贷，且有权主张开发商返还已支付的首付款本金及利息，而这亦符合(2019)最高法民再245号判决的精神。而且对擅自挪用资金导致楼盘无法完工的开发商，从解决问题的角度出发，还应当考虑企业实际控制人是否存在滥用股东控制权造成企业资金链断裂，若存在上述情形则可以适用法人人格否认制度，进而对控股股东的个人财产进行追偿，用以推进楼盘“保交付”的事宜。小结：本次事件由于涉及人数众多，关乎群众的切身利益，笔者认为应当由相关部门牵头进行协调，寻求妥善解决楼盘交付的事宜。