关于装修管理费的收取

关于装修管理费的收取

目前还有效，因为深圳市目前还没有出台新的装修管理文件，所以还可按照这个文件来收取装修费用。深圳市住宅局会议纪要 深住纪[1998]123号 关于我市物业管理工作中若干问题研讨会纪要 11月5日至6日,我仔拿局召集了关于物业管理政策边缘问题的研讨会议,与会人员有市住宅局及物业管理协会领导、物业监管处全体人员、各区建设(住宅局)物业科负责人以及部分物业管理公司负责人,就有关物业管理政策问题进行了明确界定及解释,现纪要如下: 一、涉及物业管理收费的有关问题 (一)物业管理服务费的收取方式问题。物业管理服务费原则上按月收取或按季收取,在业主自愿的前提下可一次性预收半年或一年的管理服务费。 (二)集资房以及商品房房改后的管理服务费收取标准问题。不管何种性质的住房,均按所在小区的统一标准收取;所在小区的性质以区、市住宅行政主管部门的确定为准。 (三)关于未出售的空置房管理费收取时间的问题,从《条例》贯彻实施之日起计收。《条例》出台后竣工入住的物业,从入住之日起计收,其中分期入住的,分期计算入住日期。 (四)关于收取装修押金的问题。在新的装修管理规定未出台前,装修押金标准暂按深府办[1992]102号文《关于印发<深圳市住宅装修管理规定>的通知》的规定收取。装修押金是装修管理行之有效的一种监管手段,建议在新的规定中按不同的物业类型收取不同标准的押金,使之更为科学和便于操作: 1、住宅装修的押金标准为20元/m2,从验收之日计起三个月后给予退款； 2、作为办公用途的物业(含工业厂房)装修押金标准为40元/m2,从验收之日计起半年后给予退款； 3、作为商业用念裂搭途的物业装修押金标准为50元/m2,从验收之日计起半年后给予退款。 (五)关于收取水电费押金的问题。已经实行抄表到户的水电费押金要给予退还,尚未实行抄表到户的业主仍需交纳水电费押金。建议在即将出台的物业管理有关费用的收取标准中给予明确,可按不同源激的物业类型一次性收取不同标准的押金: 1、住宅水电费押金按5元/m2计收； 2、办公和商业用途的物业按15元/m2计收； 3、工业厂房按10元/m2计收。 (六)关于房屋本体维修基金。 1、本体维修基金自1994年11月1日《条例》实施之日起按规定收取,收取标准自1998年10月1日起执行深物价[1998]136号文规定的标准。在此之前已收取部分,可进行冲减,一直冲减到《条例》实施之日(《条例》实施后才满保修期的,以保修期满之日为准)；原收取标准高于136号文规定的,经业主委员会同意,或以维持原标准,但必须按规定管理和使用。 2、关于产权仅属一个业主的单栋物业本体维修基金收取问题。原则上所有业主均需交纳本体维修基金,对于在管理区域内产权单一的单栋物业,经协商可允许不交,但该物业的业主必须书面承诺在对整体外观等方面造成影响时,按管理单位要求出资整治。 3、房屋本体维修基金目前按市税务部门的要求仍需要交营业税。根据财政部财基字[1998]7号文件规定,已明确本体维修基金为代管基金,可继续就此问题与市税务部门协商。 (七)关于高层住宅一楼住户要否承担电梯运行费的问题。按照现行的法规政策规定,参照国际惯例,电梯运行费由全体业主共同承担,暂不进行区分.因为物业管理服务是向全体业主提供的综合性服务,收取的管理服务费也是综合性收取,不能也无必要按照每个业主任何时候享受到的服务项目进行量化区分。 (八)高层用水用电由于商业与民用划分不合理而导致的管理处亏损费用,按《深圳市业主管理委员会规则(试行)规定》,可以按实际发生成本分摊,但物业管理单位应主动督促开发商,以及积极牵头做好有关部门的协调工作,尽快达到合理划分定价。 (九)关于一些尚未规范的物业管理收费问题。我局将与市物价局联合发文,对管理服务费、本体维修基金以外的有关物业管理收费项目给予明确的规范,包括装修垃圾清运费、楼道粉刷费、额外使用电梯费以及由管理处统一安装的防盗网、信箱、对讲大门等;入住资料的工本费不允许加收,可打入管理费开支。 (十)区政府建设的福利房、微利房管理服务费能否免税的问题。1997年8月16日73号市政府常务会议纪要已明确了市属福利房、微利房管理服务费营业税实行先征后还的政策,各区建设(住宅)局应按照市政府常务会议精神向各区政府请示,争取区财政以同样方式解决。 二、对物业管理中各类违章行为的处理方式问题: (一)关于个别住户拒交管理费的对策,有以下三种做法: 1、进行劝说、催促和协商沟通工作； 2、按已签订的《业主公约》规定停水、停电； 3、向法院起诉,或申请仲裁(须有仲裁协议,即按示范文本签订业主公约)。 (二)关于有关装修管理问题的处理: l、拆墙问题。砖混结构的不允许打墙;框架结构的可视实际情况而定,如不属承重墙或抗震墙,不影响管线,物业管理单位可以从技术角度上把关确定。 2、阳台封闭问题。仍按原装修管理规定执行,前(主)阳台不能加封。 3、对于违章装修的处罚措施,在装修管理规定重新修订出台以前,仍按照原装修管理规定的办法进行,主要有以下措施: (1)责令停工； (2)责令恢复原状； (3)扣留或没收工具； (4)停水、停电； (5)责令赔偿(公共管理利就)经济损失； 因企业没有行政处罚权,可按照己签订的《业主公约》以违约金的方式进行罚款,罚没的款项作为管理费公共收入建帐。 (三)关于物业管理中经营性污染(含噪音)的处理问题,可采用以下办法: 1、按有关法规进行劝说； 2、按已签订的业主公约进行处理； 3、上报环保部门进行处理。 (四)对于业主之间的纠纷处理。物业管理单位有调解责任,调解不成由业主自行到法院起诉;对于业主不配合房屋本体部位和房屋毗连部位的维修时,物业管理单位可采用以下三种办法: 1、在小区内予以公布； 2、根据已签订的《业主公约》采取停水、停电的措施； 3、按《条例》、《细则》进行强制维修； 4、起诉。 (五)关于监察大队未成立之前企业能否处罚的问题。物业管理单位可以按照已签订的《业主公约》规定以违约金的方式对违章违法行为进行处理,收取的违约金纳入物业公共收入建帐。业主公约必须按规定的示范文本并结合各小区(大厦、工业区)的实际情况签订。 三、关于公共部位和配套设施的产权界定和使用问题: (一)关于各类住宅架空层的产权界定以及能否改造使用问题。各类住宅架空层的产权界定以开发商出具的产权清单为准。福利房、微利房住宅的架空层产权不属全体业主,如通过规划国土部门审批、可以改造使用;商品房住宅区的架空层，开发商出具的清单里没作特别说明的,产权属全体业主,须经业主管委会同意并报规划国土部门审批后才可改造使用。 (二)高层楼宇机电设施的产权属全体业主。 (三)关于房屋天面的使用权以及管理、维护责任界定问题。如属开发商出售给个人的天面,维修责任由产权人承担,但对于屋顶花园的搭建及使用,由物业管理单位按规划国土部门审批意见及物业管理政策规定严格把关,只允许作为花园按统一美观的要求管理,禁止搭建各类房屋及带顶盖的建筑物,对违反规定及不服从管理的一律强制拆除;管理单位管理不力的作为评分扣分因素;违章搭建坚持不整改的,可申请有关执法部门强制拆除,拆改费用由责任人承担:不属全体各层所共同使用的可上人天面,其维修养护费用由该使用层的业主分担一半,其余从本体维修基金中支出,但不允许有乱搭建行为;按原规划设计建造的不可上人天面及可上人公共天面,属本栋全体业主共有,由物业管理公司统一管理及维护,维护费用从本体维修基金中支出。 (四)关于停车场能否出售的问题。开发商在移交管理时必须按《细则》规定提供相应的物业产权清单,明确停车场及其他公共配套设施的产权。属公共配套设施的,由物业管理单位进行经营管理,不允许出售,收入纳入管理费公共收入,用于人工费以及维修养护费等内容;属开发商己出售给个人的停车位,车位作为物业,其业主仍须交纳管理服务费,但标准应稍低,建议按该小区每套住宅管理费的平均价标准收取。政府福利、微利房住宅区内的公共配套设施产权,属开发建设单位、小业主(住户)只有使用权(包括有偿使用与无偿使用)。 (五)关于广告牌占用公共部位、公共场地的有偿使用权问题。依据《条例》等有关规定,凡属公共部分的经营收入均属管理费来源,由管理处负责经营,收入纳入管理费。 四、关于业主大会及业主管委会的有关问题: (一)关于业主大会及业主管委会的有关问题。 1、业主管委会的选举可采用业主大会制和业主代表大会制并存的方式进行;业主大会表决可采取上门发收选票的方式;对于一些因实际情况业主大会难以召开的小区,可采用业主代表大会的方式进行,即由各栋选举出楼长,并由业主书面委托楼长参与业主管委会选举过程。 2、关于业主身份的确定问题。 (1)各区局在召集各小区第一次业主大会时,筹委会可以设也可以不设,由区局视具体情况确定。 (2)关于业主委员会候选人人选,由区局作为区政府主管部门经征求有关各方意见后确定,有关业主可以提供意见,但最后须服从区局的决定及安排;关于十名业主提名候选人,只能一次性推举一名。 (3)业主身份以售房合同或产权证登记为准。没有登记的业主的配偶及有关亲属只能受业主书面委托参与投标,但不能当选筹委会成员、业主管委会候选人以及业主管委会成员;售房合同或产权证上登记的业主超过一人的,均可按享有的产权比例行使业主权利,但如同时作为筹委会成员、业主管委会候选人时,必须提前将此关系告知全体业主； (4)按揭的供楼人是否作为业主参加业主大会及业主管委会:以产权证抵押贷款的供楼人可确定为业主;没有房产证抵押的按揭供楼人暂不视为业主,由开发建设单位作为为该按揭物业业主参加业主大会及业主管委会；已付清全部供楼款的购房人,可确定为业主(以产权证或原始购房合同以及付清房款证明为准)。 (5)开发建设单位未售出的空房,由开发建设单位作为业主参加业主大会及业主管委会。 五、关于一些政策的补充说明和解释。 (一)关于物业管理用房标准问题。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》(以下简称《条例》、《细则》)已有明确的计算公式:房屋总套数(住宅、单身公寓套数加非住宅房屋每100平方米建筑面积折为一套)×人均规划指标(0.06)×户均人口数(3.75)=管理用房面积;物业管理用房项目中包含了办公用房、生活用房、库房等物业管理单位所需的各类用房,但不包括机电及保安人员值班用房。保安人员宿舍在上述用房中不够解决的,开发建设单位另行安排,利用小区(大厦)内有关公共场所解决;但管理处办公用房必须是正式办公用房,不得以有关改建房代替。 (二)关于总投资中包含的费用项目问题。《条例》里所说的总投资包含地价、公共配套费用和本体造价等所有费用项目。 (三)关于管理佣金(10%)的提取问题。物业管理单位可按《条例》、《细则》及《行业管理办法》规定的物业管理实际支出成本收取管理佣金,无论管理费盈余或亏损,均可按年度不超过10%的比例提取。物业管理公司的管理成本包含在管理佣金内,住宅区(大厦、工业区)管理处的管理成本包含在物业管理实际支出成本内。 六、关于国家级优秀物业的建档、监管、复查问题。 1、利用电脑建档进行监管,登记日常投诉、抽检情况等； 2、由各物业管理单位每年一次(5月份)自行申报维持达标情况； 3、由各市、区主管部门组织不定期抽检； 4、成立一个专门的考核复查小组进行常年复检活动。 七、关于进一步明确市、区住宅局对物业管理行业的主管业务职能范围问题。根据《条例》、《条例》实施细则以及相关配套文件的规定,区局的主要业务职能范围如下: 1、主持、指导业主管委会选举工作； 2、物业管理资质证书的初审工作； 3、组织区级物业管理优秀物业的和平工作； 4、物业管理行业的投诉处理。 八、老住宅区公共设施专用基金追缴的问题、物业管理中车辆丢失的赔偿问题将在下一步出台的法规中给予明确;关于向业主公布财务报表的格式问题,下一步由市主管部门给予统一。 局物业监管处整理 一九九八年十二月二十一日